Le bail "nu" ou non meublé
Tous les logements loués "nus" sont régis par la loi du 6 juillet 1989 (sauf cas de sous-location, même en vide).
Voici un aperçu des principales dispositions qu'elle contient :
• Le bail doit impérativement être rédigé par écrit, daté et signé par les deux parties. Il régit les relations entre vous et votre propriétaire.
• Sa durée minimale est de trois ans renouvelables - ou six ans si le propriétaire est une société - (les logements en foyers ou cités U échappent à cette loi). Il vous est toutefois possible de quitter votre logement en cours de bail, à condition d'en avertir le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins trois mois à l'avance.
• La sous-location est interdite sans l'accord écrit du propriétaire. Si vous obtenez son accord, le loyer que vous demanderez à votre sous-locataire ne devra pas excéder celui que vous payez vous-même.
Rupture avant la fin du bail
Le propriétaire ne peut rompre le contrat que si son locataire ne respecte pas ses obligations : non-paiement du loyer ou des charges, non-paiement du dépôt de garantie, non-souscription d'un contrat d'assurance habitation. La résolution ne peut alors s'appliquer qu'à l'issue d'un délai de deux mois, après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet dans les deux premiers cas ; dans un délai d'un mois en cas de défaut d'assurance.
Rupture à la fin du bail
Il ne peut avoir lieu que pour vente ou pour cause personnelle. En effet, le propriétaire peut, à la fin du bail, reprendre le logement pour son propre compte, pour le vendre ou s'il est en mesure d'invoquer un "motif légitime et sérieux" (notamment l'inexécution de vos obligations).
Le congé doit vous être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception six mois avant l'échéance du bail. Le motif de la reprise doit être clairement énoncé. À défaut, le congé sera considéré comme nul.
L'augmentation du loyer
La révision annuelle : la révision du loyer ne peut intervenir qu'une fois par an : soit le 1er juillet, par application d'un pourcentage fixé chaque année par décret, soit à la date convenue par votre propriétaire et vous-même ou, à défaut, à la date anniversaire et ce, en fonction de la variation de l'indice moyen INSEE du coût de la construction.
En cours de bail : si le contrat de location le prévoit, le loyer peut être indexé sur l'indice moyen INSEE du coût de la construction. Cette augmentation doit être signifiée par le bailleur au moins un mois avant la date anniversaire du bail par lettre.
Lors du renouvellement : la révision n'a lieu que si le loyer est manifestement sous-évalué, notamment en cas de réalisation de travaux d'amélioration. Dans ce cas, l'augmentation doit vous être annoncée au moins six mois avant le terme du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception. Si vous refusez, l'absence de réponse vaut refus. Si vous acceptez, vous avez deux mois pour le faire savoir par lettre recommandée avec accusé de réception.
Les charges locatives
Les charges locatives correspondent à 2 catégories de dépenses :
• Les dépenses d'entretien courant du logement et les menues réparations des parties communes (éclairage, cage d'escalier, ascenseur, ménage, poubelles…)
• Les dépenses collectives : chauffage collectif, eau chaude, etc.
Ces charges peuvent être payables en fin d'année ou à l'avance, chaque mois, sous forme de provisions pour charges. Dans ce cas, le bailleur doit procéder une fois par an à une régularisation, afin que les sommes perçues correspondent effectivement aux dépenses engagées. La régularisation des charges peut être en votre faveur si le total de vos provisions excède celui des dépenses réelles. Dans le cas contraire, vous devrez alors vous acquitter du paiement de la différence.
Le propriétaire est tenu de présenter les justificatifs de ces dépenses sur simple demande.
Les travaux et réparations
Tous les travaux d'entretien courant et les menues réparations sont à la charge du locataire.
Par travaux d’entretien courants, on entend par exemple : raccord de peinture, réparation d'une vitre brisée, entretien de la plomberie, entretien de la chaudière, ramonage des conduits de cheminée, etc. Vous êtes tenu d'éviter que les lieux ne se dégradent et ne perdent de la valeur par votre négligence. Vous devez aussi laisser exécuter les travaux d'amélioration, de maintien en état ou d'entretien normal des locaux décidés par le propriétaire.
Vous ne devez pas transformer les lieux ni les équipements loués sans l'accord écrit du bailleur.
Dans le cas où cela ne serait pas fait, ce dernier peut exiger la remise en l'état d'origine ou vous demander un dédommagement. Pour sa part, le bailleur doit vous assurer la jouissance paisible du logement et le garantir des vices et défauts, même non révélés à la signature du bail, qui pourraient y faire obstacle. Il doit entretenir les locaux loués en état de servir à leur usage contractuel, faire toutes les réparations nécessaires à leur maintien en état autres que celles présentant le caractère des dépenses locatives.
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